Чого чекати аграріям від скасування мораторію на продаж землі?

Тривалий час в Україні точаться суперечки навколо скасування мораторію на продаж землі сільськогосподарського призначення. Основна теза прихильників запровадження товарного ринку землі в Україні полягає в тому, що мораторій обмежує конституційне право власників землі вільно розпоряджатися своєю приватною власністю. Противники ж бояться спекуляцій з землею. В результаті Україна входить до списку із 6 країн світу, в яких заборонено продавати землю сільськогосподарського призначення.

Зараз на ситуацію мають вплив і міжнародні партнери України. Так Міжнародний Валютний Фонд однією з вимог продовження фінансування України поставив скасування мораторію і введення ринку землі. Міжнародні експерти вважають, що продаж землі покращить економічну ситуацію в Україні, оскільки власники землі завжди інакше до неї ставляться, ніж орендарі. Передбачається, що ринок землі сприятиме притоку нових технологій та методів у сільське господарство України.

За словами прем’єр-міністра України Володимира Гройсмана, в разі скасування мораторію, іноземцям і далі буде заборонено володіти землею сільськогосподарського призначення. Нагадаємо, що згідно з статтею 81 Земельного кодексу України іноземці можуть володіти майном, але не землею сільськогосподарського призначення. У випадку, якщо за заповітом чи правом родинних зв’язків іноземець, або особа без громадянства успадкували землю в Україні, то протягом року вона підлягає відчуженню. На противагу офіційній владі аналітик EasyBusiness Дмитро Ливч вважає, що обмеження можливості продажу землі лише громадянам України зменшить ринкову ціну на землю в рази.

Мораторій на продаж землі введено в 2002 році, востаннє Верховна Рада України продовжила його в жовтні 2016 року до січня 2018 року.

Читайте також статтю “Приватизація землі фермерського господарства”.

Зі скасуванням мораторію і введенням ринку землі пов’язано кілька стійких міфів. Перший з них полягає в тому, що землю у власників за безцінь скуплять великі компанії. Але не варто забувати, що менеджмент агрохолдингів цікавлять суцільні великі масиви землі, а не клаптики, розкидані по всій Україні. Крім цього, згідно з опитуванням, проведеним журналістами інтернет-видання Терен в травні 2017 року, тернополяни негативно сприймають скасування мораторію і не хочуть продавати свою землю. Такі настрої характерні для більшості українців. Наступний міф, що земля сільськогосподарського призначення дуже дорога. Про ціни ми поговоримо нижче. Спеціалісти вважають, що саме ціна буде стримуючим фактором для продажу землі. Ще один міф стверджує, що землю в Україні скуплять іноземці, але ця теза теж поки не підтверджується, оскільки законопроекту, який дозволяв би іноземцям володіти землею сільськогосподарського призначення, немає.

Чи не найбільшою перешкодою для введення ринку землі в Україні є проблеми з оцінкою землі і встановленням ціни. В рамках проекту «Підтримка реформ у сільському господарстві та земельних відносинах в Україні» експерти провели дослідження цін вартості гектара землі в сусідніх європейських країнах. За прогнозами середня вартість 1 га сільськогосподарської землі в Україні становитиме 2990 у. о., і це при умові, що орендна плата в Україні буде такою ж, як у Європі.  Зараз в середньому вартість оренди по Україні становить 200 $/рік. Коливання ціни прогнозують в межах від 1480 до 6030 $ зі 1 гектар. В Східній Європі вартість 1 га землі сільськогосподарського призначення коливається від 1000 до 5000 $.

За словами експертів на ціну землі будуть впливати декілька факторів, зокрема: доступність капіталу, перелік прописаних обмежень, а також економічна та політична ситуація в нашій державі. Вважається, що можливість використовувати землю як заставу, а також субсидії для сільського господарства підвищать ринкову ціну землі. Але спочатку, швидше за все, ціни будуть нижчими прогнозованих, в тому числі через скорочення державної підтримки та податкових пільг для аграріїв. За прогнозами експертів, із запровадженням ринку землі і стабілізацією економіки ціна на землю буде поступово зростати.

Що очікувати аграріям від скасування мораторію?

Скасування мораторію лякає не лише пересічних українців, а й аграріїв, які бояться втратити землю, яку оброблять. Можна із впевненістю сказати, що вплив впровадження ринку землі не буде відчутний відразу і аграрії матимуть можливість поступово підготуватися до нових реалій. Основою такого твердження є діюче українське законодавство.

Так, відповідно до Закону України «Про оренду землі» зміна власника не є причиною для розірвання договору оренди землі (якщо інше не вказано в договорі). Тому, як мінімум, орендарі зможуть обробляти орендовану землю до закінчення терміну оренди.

Стаття 9 того ж таки Закону «Про оренду землі» зазначає, що орендар має переважне право на купівлю в разі продажу земельної ділянки за умови, що він може заплатити ціну, вказану власником, а при купівлі на аукціоні  ̶  якщо його пропозиція рівна найбільшій із запропонованих.

Поради юристів ТОВ «ЗЕНІТ ЕКСПЕРТ» аграріям:

  1. 1) перевірте чи в Ваших договорах оренди немає пункту про розірвання договору в разі зміни власника. Такий пункт дуже рідко, але зустрічається. Без цього пункту новий власник не зможе розірвати договір оренди до закінчення терміну дії договору;
  2. 2) завчасно продовжіть договори, термін дії яких закінчується найближчим часом;
  3. 3) обговоріть з власниками землі можливість укладення договору оренди на триваліший термін, ніж стандартних 7-10 років. Українське законодавство дозволяє оренду землі на мінімальний термін 7 років та максимальний 49 років.

І головне, згідно досліджень ставлення українців до продажу землі, експерти не очікують великого буму на продаж відразу після скасування мораторію.

Замовляйте в нас юридичну консультацію та підготовку договорів оренди.

Наші контакти

м. Тернопіль, вул. Крушельницької, 1

м. Борщів, вул. Шевченка, 21

м. Івано-Франківськ, вул. Академіка Сахарова, 32

м. Тлумач, вул. Винниченка, 14Б

м. Хмельницький, вул. Прибузька 8, офіс 10

Тел. (066) 777-83-44, (098) 777-83-44

Електронна пошта: info@zenith.expert



Підпишись на актуальні новини законодавства